L’investissement dans un bien locatif a le vent en poupe. Non seulement il rapporte plus que des fonds qui stagnent en banque et limite le risque, mais il constitue un revenu supplémentaire non négligeable très apprécié aussi bien pour financer les vacances que pour supplémenter la retraite en fin de vie. Une grande majorité de propriétaires préfèrent confier la gestion de la location à une agence, une relation qui sera gérée par un contrat bien spécifique : le mandat de gestion locative.
Le mandat de gestion locative : définition, utilité, conseils et exemples.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le mandat de gestion locative
- À quoi sert le mandat de gestion locative
- Ce qu’il faut savoir sur le mandat de gestion locative
- Quels éléments inclure dans un mandat de gestion locative
- Les clauses supplémentaires à inclure dans un mandat de gestion locative
- Comment dématérialiser les procédures de gestion locative
- Signature électronique, mode de transmission et archivage
Le mandat de gestion locative est un document électronique au format pdf ou un document écrit qui lie le propriétaire d’un bien immobilier locatif (le mandant) à l’organisme à qui il souhaite en confier la gestion (le mandataire). Il peut s’agir d’une agence immobilière, d’un notaire ou d’un syndic. Le contrat de gestion locative est strictement encadré par la loi et doit inclure un certain nombre de mentions obligatoires.
Ce mandat de gestion immobilière autorise notamment le mandataire à gérer la recherche de locataire, le contrat de location, l’état des lieux, la caution, l’encaissement des loyers et des éventuelles charges de copropriété, la résiliation du bail, le préavis, ainsi que tous les éléments relatifs à la loi Alur et aux zones tendues.
Il régit notamment les prérogatives et la rémunération du mandataire, la durée du mandat et les obligations respectives des deux parties, comme l’entretien de la propriété à la charge du propriétaire ou la durée de la collaboration. Il vise à protéger le mandataire en évitant, par exemple, qu’il investisse dans la promotion d’un bien sans récolter les honoraires promis, et à protéger le mandant en cas d’honoraires abusifs, de difficultés de révocation ou de dégâts sur la propriété.
Pour être valide, un mandat de gestion locative doit être signé, avec la mention « lu et approuvé », en deux exemplaires par les deux parties. Pour simplifier les choses, notamment quand le mandant et le mandataire sont éloignés géographiquement ou en cas de délais trop courts, la loi Hoguet autorise toutefois un recours tout à fait légal à la signature électronique qualifiée (c’est-à-dire que l’identité du signataire est vérifiée et sécurisée.
Il doit également spécifier un certain nombre de modalités obligatoires, concernant l’encaissement et le transfert des loyers et de la caution, la durée du mandat ou encore l’usage qui est fait du bien locatif.
Quels éléments inclure dans un mandat de gestion locative ?
Chaque contrat est différent et adapté aux circonstances. Tout mandat de gestion location doit toutefois inclure des mentions obligatoires :
L’identité des parties
Elle est constituée, pour chacune des parties, des noms, coordonnées et le cas échéant, la raison sociale. Pour le mandant, on inclura aussi en annexe sa carte professionnelle afin de confirmer sa capacité à remplir en toute légalité ses obligations.
La désignation du ou des biens
L’adresse du bien locatif permettant de l’identifier doit figurer clairement au contrat, et on spécifiera également les éventuelles informations relatives à la loi Alur, comme le fait qu’il soit situé en zone tendue ou la présence d’un syndic pour une copropriété.
Les prérogatives du mandataire
Celles-ci ne sont pas dictées par la loi, il convient donc de les décrire clairement afin de tomber d’accord et de pouvoir référer au mandat en cas de litige. Elles peuvent inclure :
- La recherche de locataire et la réalisation de contrôle de solvabilité
- La préparation, signature et éventuel renouvellement du bail
- L’encaissement de la caution, des loyers et des charges
- La gestion des impayés, éventuellement assortie d’une prise en charge des loyers impayés
- La gestion de l’entretien, en collaboration avec le syndic pour la copropriété
- L’assurance du bien
- L’éventuelle gestion des taxes et impôts
Les obligations des deux parties
Le mandat de gestion locative a pour objectif de régir les responsabilités des deux parties l’une envers l’autre :
- Le mandataire s’engage à gérer le plus efficacement possible le patrimoine immobilier qui lui est confié, à tenir informé le propriétaire et à rendre compte régulièrement des performances.
- Le mandant s’engage à faciliter la bonne application du mandat, notamment par l’acceptation d’un loyer en accord avec le marché et en octroyant le libre arbitre au mandataire.
Les honoraires du mandataire
Les honoraires du mandataire doivent être spécifiées sous forme d’un montant exact, généralement dicté par l’agence et se situent entre 6 et 10 % du montant du loyer hors taxe. Elles sont par ailleurs soumises à la TVA. On pourra aussi inclure ici les honoraires applicables aux autres prestations, comme la représentation du mandant aux assemblées générales de la copropriété ou les frais supplémentaires relatifs à un nouveau contrat de location. Tous les tarifs des prestations supplémentaires doivent être clairement affichés par l’agence.
La durée du mandat, impérativement déterminée
La durée d’un mandat de gestion location locative ne saurait être indéterminée, mais elle peut aller jusqu’à trente ans ou s’assortir d’une convention de renouvellement tacite annuel pendant 10 ans.
Parce qu’il n’est pas possible, sauf faute professionnelle de la part du mandataire, de résilier un contrat en cours sans encourir de pénalités, il est d’usage de prévoir un mandat de gestion locative sur un an, renouvelable pendant 10 ans (après quoi on pourra le remettre à jour). Pour changer de gestionnaire, il suffit donc généralement d’attendre la fin du contrat.
Les conditions de révocation du mandat
Outre l’échéance naturelle prévue par le contrat, la loi Chatel prévoit trois situations dans lesquelles la résiliation d’un mandat de gestion locative est autorisée :
- En cas de vente du bien : le mandat précisera donc le montant des frais à verser pour compenser le manque à gagner et la durée du préavis dû au mandataire.
- Pour faute grave : dans le cas où un gestionnaire immobilier manquerait à des obligations essentielles, comme obtenir le versement d’une caution ou vérifier la solvabilité des locataires, le mandant peut saisir le tribunal compétent.
- En cas de manquement, de la part du mandataire, à son obligation de rappeler l’échéance entre 1 et 3 mois avant la fin du contrat.
Les clauses supplémentaires à inclure dans un mandat de gestion locative.
De nombreux gestionnaires immobiliers proposent des prestations supplémentaires dont il faudra tenir compte au moment de la rédaction du mandat. On pourra notamment inclure des clauses supplémentaires relatives :
- Aux garanties liées aux éventuels loyers impayés
- Aux assurances supplémentaires (habitation, sinistres…)
- À l’entretien d’éléments spécifiques, comme la chaudière ou la piscine
- Aux rapports fiscaux plus détaillés que le minimum prévu par la loi
- À l’acceptation d’une signature électronique du contrat de location
- Au contenu d’un logement meublé
- Aux conditions spécifiques à un logement étudiant
- Aux primes supplémentaires liées à des objectifs commerciaux
- Au tribunal compétent, notamment en cas de litige ou de transactions internationales
Les conseils d’un cabinet juridique spécialisé sont généralement les bienvenus.
Comment dématérialiser les procédures de gestion locative.
Les gestionnaires immobiliers ont fait de grands progrès dans la dématérialisation de leurs procédures. Il est tout à fait légal, et bien plus simple, rapide et efficace de faire signer électroniquement les lettres d’intention précontractuelles, les mandats de gestion locative ou encore les lettres de résiliation, et on voit aujourd’hui de grands groupes immobiliers comme JLL Real Estate, qui ratifient quelques 6 000 contrats par mois, favoriser la signature électronique.
Acrobat Sign permet notamment de :
- Préparer un modèle de mandat de gestion locative. En savoir plus…
- Partager en ligne un mandat pour le faire remplir et signer. En savoir plus…
- Obtenir une signature qualifiée, compatible avec les prévisions du règlement européen eIDAS et de valeur juridique équivalente à celle d’un exemplaire manuscrit. En savoir plus…
- Gérer, suivre et archiver automatiquement tous les documents signés de manière entièrement dématérialisée. En savoir plus…
Signature électronique, mode de transmission et archivage
S’il est recommandé de prendre conseil auprès de votre cabinet juridique avant de valider le contrat, avec Adobe Acrobat Pro et Acrobat Sign, la signature du mandat de gestion locative par les deux parties est aussi simple qu’une poignée de main. Le système simplifie l’obtention de la signature électronique et le suivi de la procédure, ainsi que l’archivage au format PDF dans votre cloud.
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