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Não importa se você deseja vender ou comprar um imóvel ou está pensando em fazer uma proposta para adquirir uma propriedade: descubra o que compõe um contrato de compra e venda e o que incluir no seu.
Esse documento, conhecido como contrato de compra, contrato de venda ou contrato de compra e venda, é um compromisso legal entre um comprador e um vendedor para a venda de bens. É possível usar um contrato de compra e venda para qualquer coisa, até mesmo para aquele carro antigo parado na sua garagem, mas ele geralmente é utilizado para itens de valor superior a R$ 500. Itens com valor inferior costumam ter uma nota de venda ou até mesmo um recibo simples.
A diferença entre os dois pode não ser tão óbvia. Ambos são documentos legais entre um comprador e um vendedor em uma transação financeira envolvendo a venda e a compra de bens. Na verdade, os dois usam uma linguagem semelhante e podem conter muitos dos mesmos termos e condições. No entanto, o propósito de cada documento e seu uso dentro da transação são bem diferentes.
Um contrato de compra e venda é um compromisso legal que descreve as várias condições que todas as partes devem cumprir para fechar uma venda futura. O contrato detalha os termos nos quais o comprador concorda em adquirir os bens e o vendedor concorda em vendê-los. Esses contratos geralmente são usados em transações imobiliárias (incluindo transferências de propriedades) e ativos empresariais.
Já a nota de venda funciona mais como um recibo do que como um contrato de compra e venda. Ele também é um documento legal que certifica uma venda já realizada e transfere formalmente a posse (titularidade) do item para o comprador. Ela é mais usada para transferir bens pessoais, geralmente itens de valor como veículos, barcos ou aviões.
Um contrato de compra e venda de imóvel também pode ser chamado de contrato de venda de imóvel ou de acordo de compra imobiliária. Assim como qualquer contrato de compra e venda, ele é um acordo com validade legal que obriga o comprador a comprar e o vendedor a vender o item especificado, descrevendo os termos e as condições que regerão a venda.
Assim como qualquer acordo de compra e venda, ele inclui as informações do comprador e do vendedor (como nomes e dados de contato), uma descrição do item sendo vendido, o preço de compra, os termos de pagamento (incluindo qualquer depósito ou sinal), os termos de entrega do item, a data efetiva da venda e as assinaturas das partes.
Além desses itens essenciais, as transações imobiliárias incluem muitos detalhes complexos.
Os contratos de compra e venda de imóvel também devem incluir as seguintes informações:
As cláusulas de contingência são comuns em transações imobiliárias por um bom motivo. As contingências são condições que devem ser atendidas para que o contrato de um imóvel tenha validade legal. Essas condições ajudam a proteger tanto o comprador quanto o vendedor de imprevistos e oferecem uma maneira legal de cancelar a transação se as condições não forem atendidas.
Tanto o comprador quanto o vendedor podem incluir diversos tipos de cláusulas de contingência em um contrato. Os quatro tipos principais são:
Deixar de cumprir qualquer uma dessas condições pode comprometer a venda, mas as duas contingências que geralmente têm maior impacto no fechamento bem-sucedido da compra são a vistoria satisfatória do imóvel e, mais importante, a capacidade do comprador de conseguir o financiamento.
Para a maioria dos compradores, esse financiamento será o crédito imobiliário. Mesmo que o empréstimo já tenha sido pré-aprovado, o acordo de compra deve depender da aprovação final do credor. Essa contingência protege você contra possíveis consequências legais (incluindo a perda do depósito do sinal) se o negócio não for fechado.
Geralmente, o agente imobiliário do comprador elabora o contrato de compra e venda em uma transação imobiliária. Em teoria, o comprador ou o vendedor pode criar o documento por conta própria, de preferência com o aconselhamento de um profissional qualificado. Também é possível usar um modelo de contrato de compra e venda padronizado ou personalizar todo o acordo do zero com base nas negociações, desde que todos os elementos necessários estejam presentes.
Os acordos de compra e venda devem ser extremamente claros, pois detalham especificamente as condições que todos devem cumprir para concluir a transação. Se outros termos ou condições forem negociados após a assinatura do contrato, será possível adicionar um adendo. Todas as partes precisarão assinar o documento novamente.
Lembre-se: isso é um contrato. Entenda os termos que está aceitando antes de se comprometer ou assinar qualquer documento com validade legal. Sempre é uma boa ideia pedir para um profissional da área jurídica fazer uma leitura final do contrato antes de aceitá-lo.
Depois disso, a única maneira de desistir do acordo é por meio da “quebra de contrato”.
Transações imobiliárias são mais complicadas do que comprar ou vender qualquer outra coisa. Depois de passar muito tempo (até mesmo anos) em busca do imóvel ideal, elaborar o contrato de compra e venda e aceitar a oferta, isso ainda não significa que as chaves estão garantidas.
Pode levar semanas ou até meses desde a aceitação do contrato até a finalização da transação. Durante esse período, é essencial que o comprador, o vendedor e várias outras partes trabalhem juntos para vistoriar o imóvel, verificar a titularidade dele e conseguir o financiamento para fechar a venda.
Assim que o contrato de compra e venda é assinado e o depósito de garantia é realizado, a transação ganha oficialmente o status “sob contrato”. Isso confere ao comprador o direito legal de compra do imóvel, desde que todas as condições do contrato sejam cumpridas. O processo de assinar o contrato e fazer o depósito de garantia costuma ser chamado de caução.
O vendedor pode incluir suas próprias contingências no contrato de compra e venda. Se ele incluí-las, essas condições terão o mesmo peso. Se alguma delas não for cumprida, o vendedor poderá cancelar legalmente o contrato, assim como pode fazer o comprador. Ambas as partes devem concordar que todas as condições foram atendidas. Caso contrário, o contrato poderá ser cancelado.
Assim que o contrato é assinado, um representante legal ou uma empresa especializada pesquisa o histórico de propriedade, ou a titularidade, do imóvel, examinando os registros públicos. A pesquisa da titularidade confirma se o vendedor tem o direito legal de vender o imóvel e se não há pendências (reivindicações legais) relacionadas ao local.
Logo após a assinatura do contrato, o comprador tem o direito de vistoriar o imóvel para garantir que tudo esteja em ordem. Se o imóvel estiver em boas condições, ele poderá prosseguir com a transação. Caso contrário, ele poderá tentar renegociar o preço ou solicitar que o vendedor faça os reparos necessários.
Mesmo que o financiamento já esteja pré-aprovado antes de colocar o imóvel “sob contrato”, há mais trabalho a ser feito agora que ambas as partes concordaram com o preço e os termos. O credor contrata um avaliador para determinar o valor do imóvel enquanto processa a aprovação final do empréstimo. Se tudo der certo, a transação avançará para as etapas finais.
Normalmente, o comprador tem o direito de vistoriar novamente o imóvel logo antes do fechamento do negócio. Talvez não seja possível fazer uma inspeção completa, mas é importante garantir que nada tenha mudado no local. Aproveite essa inspeção, chamada de vistoria final, para confirmar que o vendedor realizou todos os reparos indicados no contrato.
Antes da transferência oficial do imóvel, é importante deixar o dinheiro pronto. Garanta que o valor do imóvel (seja da entrada ou do empréstimo todo) esteja na conta adequada no dia anterior ao fechamento do negócio, disponibilizando tempo suficiente para o processamento. Isso é crucial, pois a escritura não será liberada sem o pagamento. Podem surgir outros custos depois disso, então deixe um montante disponível na conta para essas outras burocracias.
No fechamento do negócio, os documentos de transferência do imóvel são assinados, o vendedor recebe o valor do imóvel e o comprador entende melhor o cronograma de pagamento das parcelas do financiamento (se houver). Parte do dinheiro também é usada para pagar os impostos da propriedade e as contas de serviços públicos, conforme necessário. Os relatórios da vistoria final são entregues ao credor, e os valores ou detalhes finais são acertados. E, finalmente, o comprador recebe as chaves.
Um contrato de compra e venda não precisa ter obrigatoriamente uma data de validade, mas a maioria tem. Alguns contratos incluem uma cláusula de renovação, oferecendo um pouco mais de flexibilidade caso as contingências demorem mais do que o esperado para serem resolvidas.
No entanto, por diversos motivos, às vezes um contrato de compra e venda expira antes do fechamento do negócio. Talvez o credor não consiga cumprir a data de fechamento, comprometendo o financiamento. Quando o contrato expira, não existe mais um acordo com validade legal que dê a você o direito de comprar a propriedade. Você e o vendedor não estão mais vinculados a um contrato ativo, ponto final. Isso significa que a venda não vai mais acontecer? Não necessariamente.
Geralmente, a solução é tentar estender a data de fechamento. Se o credor não aprovar o financiamento até a data de fechamento, o vendedor poderá concordar em adiar a data para disponibilizar mais tempo para o processamento do empréstimo, mas ele não é obrigado a fazer isso. Se o empréstimo não for aprovado, a venda será cancelada.
Qualquer atraso no cumprimento do cronograma de fechamento pode ter consequências sérias. No pior dos casos, esses atrasos podem extrapolar o prazo estabelecido no contrato e você pode perder o valor do sinal (se for o comprador) ou ser processado (se for o vendedor).
Por isso, é fundamental incluir cláusulas de contingência bem claras no contrato de compra e venda e garantir que a data de expiração esteja bem definida antes de assinar.
Gerencie o contrato de vendas mesmo após o envio. Descubra como adicionar uma nota a uma transação.
Assine contratos onde quer que esteja. Descubra como compradores e vendedores podem assinar eletronicamente documentos.
Com o Adobe Acrobat Sign, você pode personalizar contratos de compra e venda, seja você o comprador ou o vendedor. Crie seu próprio documento ou use um modelo de contrato de compra e venda do Adobe Express. Um contrato de compra e venda abrangente ajuda as partes a entender o que é esperado e a evitar erros que podem custar caro em transações complexas.
