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So verfasst man einen Kaufvertrag für Immobilien.
Du möchtest ein Haus, eine Wohnung oder ein anderes wertvolles Objekt kaufen oder verkaufen? Hier findest du die wichtigsten Infos zum Kaufvertrag. Außerdem zeigen wir dir, worauf du beim Aufsetzen des Vertrags achten solltest.
Was ist ein Kaufvertrag?
In einem Kaufvertrag werden die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Waren festlegt. Er kann mündlich oder durch konkludentes Handeln geschlossen werden (z. B. indem eine Ware im Supermarkt an der Kasse bezahlt wird). Schriftliche Kaufverträge werden vor allem für höherwertige Waren abgeschlossen. Es können jedoch auch andere Faktoren eine Rolle spielen. Grundsätzlich können Kaufverträge für jede Art von Transaktion und Produkt in Schriftform abgeschlossen werden. Für einfachere Transaktionen ist als Beleg meistens eine Quittung oder Rechnung ausreichend.
Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilienkaufvertrag und einem normalen Kaufvertrag?
Beide Verträge sind Rechtsdokumente, in denen die Bedingungen für Kauf und Verkauf festgelegt werden. Beim Abschluss sind jedoch unterschiedliche Vorgaben zu beachten.
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein verbindlicher Vertrag, in dem die Bedingungen dargelegt werden, die die Vertragsparteien erfüllen müssen, damit ein zukünftiger Verkauf rechtskräftig wird. Er wird schriftlich abgefasst und muss notariell beurkundet werden.
Ein normaler Kaufvertrag dagegen ist formfrei und kann auch mündlich oder durch konkludentes Handeln abgeschlossen werden. Unabhängig von der Form des Abschlusses ist jeder Kaufvertrag ein Rechtsdokument. Meistens wird mit ihm der Eigentumsübergang von Sachen beurkundet.
Was ist ein Immobilienkaufvertrag?
Ein Immobilienkaufvertrag wird oft auch als Immobilienvertrag, Grundstücks- oder Hauskaufvertrag bezeichnet. Wie jeder andere Kaufvertrag ist er ein verbindliches Dokument, das eine Kauf- und Verkaufsverpflichtung des Vertragsgegenstands darstellt und die Verkaufsbedingungen darlegt.
Außerdem enthält er Namen und Anschrift der Vertragsparteien, eine Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Informationen zum Eigentumsübergang und Unterschriften beider Parteien.
Über diese Grundlagen hinaus sind Immobiliengeschäfte jedoch überaus komplex.
Inhalt eines Immobilienkaufvertrags.
Zusätzlich müssen Immobilienkaufverträge die folgenden Informationen enthalten:
- Daten zur Immobilie wie Anschrift, Lage, Grundstücksbeschreibung und Grundbuchauszug
- Kaufpreis (bei Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern sollte die Instandhaltungsrücklage extra ausgewiesen werden)
- Treuhänderisch hinterlegte Anzahlungen
- Informationen zur Finanzierung des Kaufs
- Regelungen zur Übernahme der Gebühren
- Ergebnisse aus dem Gutachten zur Beschaffenheit der Immobilie
- Übernommene Gegenstände wie Möbelstücke oder feste Einbauten
- Rechte der kaufenden Partei bei Mängeln
- Erklärung etwaiger Umweltgefahren durch die verkaufende Partei
- Vorbehaltsklauseln (Bedingungen, die erfüllt werden müssen, damit der Verkauf rechtswirksam wird)
- Termine im Zusammenhang mit den Vorbehaltsklauseln
- Sonstige Regelungen
- Zeitpunkt des Besitz- und Eigentumsübergangs
- Andere vereinbarte Termine oder Fristen
Was sind die wichtigsten Vorbehaltsklauseln?
Besonders Verträge über den Kauf einer Immobilie von einem Bauträger enthalten oft Vorbehaltsklauseln. Sie schützen beide Parteien vor unvorhergesehenen Ereignissen und ermöglichen eine flexible Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen.
Beide Vertragsparteien können verschiedene Vorbehaltsarten in den Vertrag aufnehmen. Die vier wichtigsten sind:
- Zahlung nach Baufortschritt: Der Kaufpreis wird in Raten nach Abschluss bestimmter Bauphasen gezahlt.
- Mängelvorbehalt: Alle bei der Abnahme protokollierten Mängel wurden behoben.
- Wertvorbehalt: Die verbauten Materialien müssen der Beschreibung in Verkaufsprospekt und Kaufvertrag entsprechen.
- Baukostenvorbehalt: Über eine Preisgleitklausel kann der Bauträger bei steigenden Materialkosten den vereinbarten Festpreis erhöhen.
Käufer und Käuferinnen sollten besonders die Klauseln zu Kosten und Terminen im Blick behalten.
In den meisten Fällen wird der Immobilienkauf über ein Hypothekendarlehen abgewickelt. Auch wenn bereits eine vorläufige Finanzierungszusage der Bank vorliegt, kann vertraglich vereinbart werden, dass der Käufer oder die Käuferin vom Vertrag zurücktreten kann, wenn die Finanzierung scheitert. Solch ein vertragliches Rücktrittsrecht schützt die kaufende Partei vor hohen Kosten und ermöglicht es der verkaufenden Partei, die Immobilie schnell wieder auf den Markt zu bringen.
Wer erstellt den Immobilienkaufvertrag?
Der Kaufvertrag wird in der Regel von einer Notarkanzlei erstellt. Theoretisch kann eine der Vertragsparteien den Vertrag auch selbst aufsetzen. Er muss jedoch notariell beurkundet werden. Du kannst einen Vertrag anhand einer vorformulierten Vorlage verfassen oder entsprechend den Ergebnissen der Verhandlung mit der kaufenden bzw. verkaufenden Partei von Grund auf neu erstellen.
Kaufverträge müssen eindeutig formuliert werden und die Vertragsbedingungen klar darlegen. Werden nach der Unterzeichnung andere Bedingungen ausgehandelt, kann ein Vertragszusatz hinzugefügt werden. Beide Parteien müssen den Zusatz unterzeichnen, und er muss ebenfalls notariell beurkundet werden.
Du musst dir im Klaren sein, dass der Vertrag bindend ist. Unterschreibe keinen Vertrag, bei dem du nicht alle Details verstehst. Es ist immer eine gute Idee, sich vor der Unterzeichnung rechtlich beraten zu lassen.
Denke daran: Ein Vertragsbruch ist keine gute Art, aus einem Vertrag herauszukommen.
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Was geschieht nach Annahme des Kaufangebots?
Immobiliengeschäfte sind sehr viel komplexer als andere Kauf- oder Verkaufstransaktionen. Vielleicht hast du jahrelang nach deinem Traumhaus gesucht. Endlich hast du es gefunden, und dein Angebot wurde angenommen. Das bedeutet aber noch längst nicht, dass du gleich die Schlüssel in die Hand bekommst.
Bis du tatsächlich einziehen kannst, kann einige Zeit vergehen. Während dieser Zeit arbeiten alle Parteien zusammen, um den Immobilienkauf abzuschließen – du, Verkäuferin bzw. Verkäufer, Maklerbüro und Notarkanzlei. Oft werden weitere Gutachten erstellt. Der Grundbucheintrag muss geprüft und die Finanzierung gesichert werden, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet werden kann.
Treuhänderisch hinterlegte Anzahlung.
Du kannst mit der verkaufenden Partei einen Vorvertrag abschließen und eine Anzahlung auf ein Treuhandkonto überweisen. Sofern alle im Vorvertrag genannten Klauseln erfüllt werden, ist dein Kauf bereits jetzt gesichert. Der Vorvertrag muss notariell beglaubigt werden.
Die verkaufende Partei kann z. B. bei einem Rücktritt vom Vorvertrag Schadenersatz fordern. Aber jede Partei kann eigene Vorbehaltsklauseln aufnehmen. Wenn die jeweiligen Bedingungen nicht erfüllt werden, können beide Parteien vom Vertrag zurücktreten.
Prüfung des Grundbucheintrags.
Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags prüft die Notarkanzlei den Grundbucheintrag. Damit wird sichergestellt, dass die Verkaufspartei als Eigentümerin der Immobilie eingetragen ist. Zudem wird geklärt, ob eine Grundschuld eingetragen ist.
Begehung und Nachverhandlung.
Du bist zu einer Begutachtung der Immobilie berechtigt, um dich gegenüber Mängeln abzusichern. Falls die Immobilie nicht in gutem Zustand ist, kannst du den Preis neu verhandeln oder die erforderlichen Reparaturen einfordern.
Finanzierung.
Auch wenn du eine vorläufige Zusage deiner Bank hast, ist die Finanzierung damit noch nicht gesichert. Bevor die Hypothek endgültig genehmigt wird, fordert die Bank ein Gutachten an, um den Immobilienwert festzustellen. Erst nach Genehmigung des Hypothekenantrags sollte der Immobilienkauf zum Abschluss gebracht werden.
Endabnahme.
Gewöhnlich haben Käuferinnen und Käufer das Recht, die Immobilie vor dem Abschluss ein weiteres Mal zu begehen. Eine umfassende Prüfung ist zu diesem Zeitpunkt vielleicht nicht möglich. Du willst aber sicherstellen, dass alles unverändert ist und die Verkäuferin bzw. der Verkäufer die vereinbarten Reparaturen durchgeführt hat.
Zahlung.
Leiste nach Unterzeichnung des Kaufvertrags alle erforderlichen Zahlungen. Hinterlege den Kaufbetrag fristgerecht auf dem Konto der verkaufenden Partei bzw. auf einem Treuhandkonto. Erst nach Eingang der Zahlung kann die Schlüsselübergabe erfolgen (Besitzübergang). Auch weitere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notargebühren fallen an. Zahle alle Beträge zügig.
Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Der Kaufvertrag wird von beiden Parteien unterschrieben und notariell beurkundet. Eine bestehende Grundschuld der Verkaufspartei wird abbezahlt, und du nimmst gegebenenfalls selbst eine Hypothek auf. Zu diesem Zeitpunkt werden auch Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten fällig. Dem Kreditinstitut wird ggf. das letzte Gutachten übergeben, und alle ausstehenden Hausgelder oder Gutachtergebühren müssen bezahlt werden. Und jetzt endlich findet die Schlüsselübergabe statt.
Was geschieht, wenn die Annahmefrist für ein Kaufvertragsangebot abläuft?
Ein Kaufangebot muss kein Ablaufdatum enthalten. Das ist jedoch oft der Fall. Manche Angebote enthalten auch eine Verlängerungsklausel, damit mehr Zeit bleibt, eventuelle Vertragshemmnisse aus dem Weg zu räumen.
Manchmal läuft die Frist jedoch vor Vertragsabschluss ab. Das kann verschiedene Gründe haben. Es kann z. B. vorkommen, dass die Finanzierung nicht rechtzeitig gesichert werden konnte. Bei Ablauf des Angebots erlischt die Gültigkeit. Damit kann auch der vorher ausgehandelte Preis neu festgesetzt werden. Wird der Kauf damit hinfällig? Nicht unbedingt.
Gegebenenfalls kann das Ablaufdatum verschoben werden. Wurde deine Hypothek zum Ablaufdatum des Kaufangebots noch nicht genehmigt, kann dir die Verkaufspartei mehr Zeit einräumen, um die Finanzierung zu sichern. Sie ist aber nicht dazu verpflichtet. Wird das Darlehen nicht genehmigt, ist der Kauf hinfällig.
Verzögerungen können schwerwiegende Folgen haben. Schlimmstenfalls verlierst du die Anzahlung, die du im Rahmen eines Vorvertrags geleistet hast, wenn das Ablaufdatum des Vorvertrags überschritten wird. Wenn du selbst Verkäuferin bzw. Verkäufer bist, könntest du verklagt werden.
Deshalb ist es wichtig, Vorbehaltsklauseln in den Vertrag aufzunehmen und das Ablaufdatum mit Bedacht festzulegen.
Kaufverträge als PDF-Datei senden und unterzeichnen – mit Adobe.
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Du kannst Kaufverträge auch nach dem Senden verwalten. Finde heraus, wie du Notizen zu einer Transaktion hinzufügst.
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Kaufverträge selbst erstellen.
Mit Acrobat Sign kannst du Kaufverträge für jeden Gegenstand selbst aufsetzen, ganz gleich, ob du kaufst oder verkaufst. Erstelle deine eigene Kaufvertragsvorlage, oder verwende eine Vorlage aus Adobe Express. Ein detaillierter Kaufvertrag kann beiden Parteien helfen, die Erwartungen zu klären und kostspielige Fehler bei komplizierten Transaktionen zu vermeiden.
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