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什麼是房地產買賣協議? 如何撰寫該協議?
不論您是購屋者、賣屋者，還是只是想買賣一些個人資產，都請探索買賣協議的組成部分，並瞭解您的買賣協議中要包含的內容。
什麼是買賣協議?
不論是稱作買賣協議、銷售合約還是買賣合約，購銷協議都是買賣雙方之間具有約束力的貨物銷售合約。您可以簽署任何物品 (甚至是還沒有捐贈給公共廣播電台的老舊設備) 的買賣協議，但買賣協議通常用於價值超過 500 美元的物品。(買賣低於該價值的任何物品通常可以使用買賣契約，甚至是簡單的收據。)
買賣協議與買賣契約有什麼不同?
兩者之間的差異可能並不明顯。在涉及貨物銷售的金融交易中，兩者都是買賣雙方之間的法律文件。實際上，兩者似乎會使用許多相同的語言，可能會包含許多相同的條款與條件。但是兩者的目的 (以及在交易中出現的時間) 實際上大不相同。
買賣協議是具有約束力的合約，會概述為了最終完成可能發生的未來銷售，每個人必須遵守或達成的各種條件。此合約會載明買方同意購買貨物與賣方同意出售貨物的條款。這些協議最常用於房地產交易 (包括房地產轉讓) 與商業資產。
與之相比，買賣契約更像是收據而不是買賣協議。它也是法律文件，但用於證明銷售已經發生，以及已經將物品所有權 (產權) 正式轉讓給買方。它最常用於轉讓個人資產 (通常是機動車輛、船隻或飛機等有價值的物品)。
什麼是房地產買賣協議?
您也可能會遇到將房地產買賣協議稱為房地產銷售合約、房地產買賣合約或房屋買賣協議的狀況。與其他任何買賣協議一樣，它是具有約束力的合約，會規定買方對指定物品的購買義務和賣方對指定物品的出售義務，並且會描述對銷售進行管制的條款與條件。
與任何買賣協議一樣，它會包含有關買方與賣方的資訊 (包括名稱與聯絡資訊)、待售物品的描述、購買價格、有關付款方式與付款時間 (包括任何押金或首付款金額) 的條款、有關物品交付方式與交付時間的條款、銷售的生效日期，以及雙方的簽名。
然而，在您進入房地產交易領域時，除了這些基本內容外，還會面臨複雜的狀況。
房地產買賣協議包含哪些內容?
房地產買賣合約還必須包含以下附加資訊：
- 房產的完整法律描述
- 購買價格
- 保證金金額 (託管)
- 買方融資詳情
- 負責支付過戶結算費用的一方
- 房屋檢驗結果
- 隨銷售一併轉讓的家具或器具
- 賣方負責的所有維修
- 賣方提供的環境危害聲明
- 或有事項 (銷售必須滿足的條件)
- 或有事項的時間範圍
- 可以終止合約的其他任何情況
- 過戶與接管日期
- 報價到期日期
大多數買賣協議能否完成預期銷售都取決於哪兩項內容?
或有事項條款在房地產交易中很常見，其理由很充分。買賣協議或有事項是房地產合約具有約束力所必須滿足的條件。這些條件有助於保護買賣雙方免受不可預見的事件所影響，讓雙方能在不滿足這些條件的狀況下以合法方式退出交易。
買方或賣方可以在合約中納入多種類型的或有事項。四類主要的或有事項如下：
- 融資或有事項： 報價取決於買方能否取得該房產的融資。
- 檢驗或有事項： 買方必須對房屋檢驗的結果感到滿意。
- 評估或有事項： 房屋的評估價值必須等於或高於買方同意支付的價格。
- 房屋銷售或有事項： 購買取決於買方能否售出目前房屋。
未滿足上述條件中的任何一項都會導致潛在的銷售無法實現，但通常對成功過戶影響最大的兩類或有事項是買方對房屋檢驗結果是否滿意，以及最重要的，買方能否整合融資方案。
大多數買家購買房地產時將使用抵押貸款。即便已取得貸款的預先核准，買賣協議也將取決於貸方的最終核准。在協議中納入或有事項可以在交易未成交的狀況下保護您免於承擔潛在的法律後果 (包括保證金損失)。
簽署買賣協議後會發生什麼?
房地產交易比買賣其他幾乎任何物品都要複雜得多。您可能已經花了數年時間尋找夢想家園。現在您擬訂了買賣協議，對方已接受您的報價。這並不意味著您即將拿到鑰匙。
從接受合約到實際完成交易可能需要數週甚至數月的時間。在此期間，為了完成銷售，您、賣方與各個協力廠商需要合作，以檢驗房產，驗證其產權，並完成融資的最後環節。
託管
簽署買賣協議並存入保證金後，您即正式「受合約約束」。您現在擁有購買該房產的合法權利 (假設已滿足所有合約條件)。簽署買賣協議並存入保證金通常稱為將銷售轉入託管。
賣方可能會在買賣協議中納入自己的或有事項。若是如此，則這些條件也具有同等的重要性。若不滿足其中任何一項條件，賣方可以像您一樣合法取消合約。雙方必須同意所有或有事項皆已滿足，否則可以取消合約。
產權搜尋
在大多數州，簽訂合約後，會將保證金支票存入協力廠商 (例如律師或產權和託管公司)。這些協力廠商會查看公共記錄，以調查房產的所有權歷史記錄或產權。產權搜尋會確認賣方擁有出售該房產的合法權利，且不存在針對該房產的留置權 (法律索賠)。
檢驗與重新協商
在合約簽訂後不久，您有權檢驗房產以確保一切正常。若房產狀況良好，可以繼續交易。否則，您可能需要嘗試重新協商價格，或讓賣方進行所需的維修。
融資
即便您在簽訂房產合約之前已取得抵押貸款的預先核准，也需要在雙方針對價格及條款達成一致後完成額外的工作。貸方在處理您的最終貸款核准申請時，會聘請評估師檢驗並報告房產的價值。若一切順利，交易就可以進入最後的步驟。
最終檢驗
通常狀況下，買方有權在過戶前再次檢驗房產。您可能無法全面檢驗，但需要確保房產沒有任何變化。使用這項檢驗 (稱為最終檢驗) 可以確認賣方是否已完成合約中商定的所有維修。
轉帳
在房產過戶之前，將資金準備妥當。安排在上午 (若當日下午過戶) 或下午 (若次日上午過戶) 將貸款資金存入託管帳戶，以留出充足的處理時間。這一點至關重要，若未全額付款，賣方不會解除契約。此時可能需要支付其他過戶費用。請提前瞭解有哪些過戶費用，並在預約過戶之前向託管帳戶存入足夠的資金。
完成交易
在過戶時，您會簽署實際轉讓房產所有權的文件，還清賣方的抵押貸款，並建立自己的抵押貸款。在需要時還會轉帳資金，以便按比例分配房產稅和水電瓦斯費用。向貸方交付所有最終檢驗報告，並支付所有未清償的業主關聯費用或評估費用。最後，您將拿到鑰匙。
買賣協議到期時會發生什麼?
任何法律都未要求買賣協議必須包含到期日期，但大多數買賣協議都包含該日期。一些合約還包括續約條款，以便在或有事項需要的解決時間長於預期時提供一點迴旋餘地。
但是，有時由於各種原因，買賣協議會在過戶前到期。例如，貸方可能錯過了截止日期，導致您的融資受到影響。買賣協議到期後，將不再有為您提供房產購買權利的具有約束力的合約。您與賣方之間將不存在對彼此有效的合約，一切到此為止。這是否意味著銷售失敗?不一定。
典型的補救措施是嘗試推遲截止日期。若貸方直至截止日期尚未核准您的融資，賣方可能會同意推遲截止日期，以便為您的貸款留出更多時間，但他們並非必須這樣做。若貸款未獲核准，出售將徹底失敗。
在遵循過戶時間表方面出現的任何延遲都可能導致嚴重後果。在這些延遲最終導致合約到期的最壞狀況下，您可能會損失保證金 (若您是買方) 或遭起訴 (若您是賣方)。
因此在買賣協議中納入健全的或有事項條款非常重要，而且在簽署合約之前應一律明確規定到期日期。
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達成協議
使用 Adobe Acrobat Sign，不論您是買方還是賣方，都可以打造個人化的買賣協議。請建立您專屬的買賣協議或使用 Adobe Express 中符合您銷售需求的範本。一份完整買賣協議可以幫助雙方瞭解應該發生的事情，並避免複雜交易所帶來的代價慘重的錯誤。
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