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O que é um contrato de compra e venda de imóveis?
O que deve constar num contrato de compra e venda de imóveis?
O que acontece após assinar um contrato de compra e venda?
O que acontece quando um contrato de compra e venda expira?
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O que é um contrato de compra e venda de imóveis e como se redige um?
Quer queira comprar ou vender uma casa ou tenha interesse em negociar algum imóvel pessoal, descubra o que deve constar num contrato de compra e venda de imóveis.
O que é um contrato de compra e venda?
Quer seja chamado de contrato de compra, contrato de venda ou contrato de compra e venda, este é um contrato vinculativo para a venda de bens entre um comprador e um vendedor. Pode ter um contrato de compra e venda para qualquer bem — até mesmo para aquele carro velho que ainda não levou para a sucata — mas, geralmente, estes são celebrados para bens superiores a 500 $. (Normalmente, qualquer bem de valor inferior pode ser tratado com uma declaração de venda ou até mesmo uma simples fatura.)
Os contratos de compra e venda são mais comuns em transações imobiliárias e transferências de propriedade. Isto deve-se aos valores monetários elevados envolvidos, mas também ao facto de as transações imobiliárias serem muito mais complexas do que a maioria dos outros tipos de vendas.
Qual é a diferença entre um contrato de compra e venda e uma declaração de venda?
A diferença entre os dois pode não ser assim tão óbvia. Ambos são documentos legais entre um comprador e um vendedor numa transação financeira envolvendo a venda de bens. De facto, ambos parecem utilizar muita da mesma linguagem e podem conter muitos dos mesmos termos e condições. Mas, na realidade, o propósito de cada documento — e o momento em que é utilizado na transação — é bastante diferente.
Um contrato de compra e venda é um acordo vinculativo que define as várias condições que todos devem cumprir para finalizar uma potencial venda. Especifica os termos nos quais o comprador concorda em comprar os bens e o vendedor concorda em vendê-los. Estes acordos são mais frequentemente utilizados em transações imobiliárias (incluindo transferências de imóveis) e de ativos empresariais.
Uma declaração de venda, por outro lado, é mais parecida com um recibo do que com um contrato de compra e venda. É também um documento legal, mas certifica uma venda já concretizada e transfere formalmente a propriedade (título) desse artigo para o comprador. É frequentemente utilizada para transferir propriedade pessoal, tipicamente artigos valiosos, como veículos motorizados, barcos ou aviões.
O que é um contrato de compra e venda de imóveis?
Poderá também ver o contrato de compra e venda de imóveis ser chamado de contrato de venda de imóveis, contrato de compra de imóveis ou acordo de compra de casa. Tal como qualquer outro contrato de compra e venda, é um contrato vinculativo que obriga o comprador a comprar — e o vendedor a vender — o artigo especificado e descreve os termos e condições que irão reger a venda.
Como qualquer contrato de compra e venda, inclui informações sobre o comprador e o vendedor, incluindo nomes e contactos; uma descrição do artigo a ser vendido; o preço de compra; os termos de como e quando o pagamento será efetuado, incluindo quaisquer montantes de depósito ou entrada; os termos de como e quando o artigo será entregue; a data efetiva da venda; e assinaturas de ambas as partes.
Além desses princípios básicos, contudo, há todo um mundo de complexidade quando se entra no domínio das transações imobiliárias.
O que inclui um contrato de compra e venda de imóveis?
Os contratos de compra de imóveis devem também incluir esta informação adicional:
- Descrição legal completa da propriedade
- Preço de compra
- Montante do depósito de sinal (depósito de garantia)
- Detalhes do financiamento do comprador
- Quem é responsável por quais custos de fecho
- Resultados da inspeção da casa
- Acessórios ou eletrodomésticos incluídos na venda
- Quaisquer reparações de responsabilidade do vendedor
- Declaração de quaisquer perigos ambientais por parte do vendedor
- Contingências (condições que devem ser cumpridas para a concretização da venda)
- Prazos das contingências
- Quaisquer outras condições sob as quais o contrato pode ser terminado
- Datas de fecho e posse
- Data de validade da proposta
A maioria dos contratos de compra depende de quais dois itens?
As cláusulas de contingência são comuns em transações imobiliárias, e com razão. As contingências de um contrato de compra são condições que devem ser cumpridas para que um contrato de imóveis se torne vinculativo. Estas condições ajudam a proteger tanto o comprador como o vendedor contra eventos imprevistos e proporcionam uma forma legal de desistir da transação se as condições não forem cumpridas.
Vários tipos de contingências podem ser incluídos num contrato, seja pelo comprador ou pelo vendedor. As quatro principais são:
- Contingência de financiamento: a proposta depende de o comprador obter financiamento para a propriedade.
- Contingência de inspeção: o comprador deve estar satisfeito com os resultados da inspeção da casa.
- Contingência de avaliação: a casa deve ser avaliada num valor igual ou superior ao preço acordado pelo comprador.
- Contingência de venda da casa: a compra está condicionada à capacidade de o comprador vender a sua casa atual.
O não cumprimento de qualquer uma destas condições pode comprometer uma potencial venda, mas as duas contingências que normalmente têm mais impacto no sucesso do fecho são uma inspeção da casa satisfatória e — mais importante ainda — a capacidade de o comprador organizar o seu pacote de financiamento.
Para a maioria dos compradores, será um empréstimo hipotecário. Mesmo que um empréstimo já tenha sido pré-aprovado, o contrato de compra e venda deve depender da aprovação final do credor. Incluir esta contingência oferece proteção contra potenciais consequências legais (incluindo a perda do depósito de sinal) se o negócio não for concluído.
Como redigir um contrato de compra e venda de imóveis?
Geralmente, numa transação imobiliária, o agente do comprador redige o contrato de compra e venda. Em teoria, o comprador ou o vendedor poderia fazê-lo por si mesmo — de preferência com o aconselhamento de um profissional qualificado. Pode criar um contrato a partir de um modelo padronizado ou personalizar todo o acordo do zero com base nas negociações, desde que todos os elementos necessários estejam presentes.
Os contratos de compra e venda devem ser extremamente claros, pois especificam as condições que todos têm de cumprir para concluir a transação. Se forem negociados outros termos ou condições após a assinatura do acordo, é possível adicionar uma adenda, mas ambas as partes terão de assinar o contrato novamente.
E lembre-se de que isto é um contrato. Certifique-se de que concorda antes de redigir — ou assinar — qualquer documento vinculativo. É sempre uma boa ideia obter uma revisão final de um profissional jurídico antes de se comprometer.
Tenha em mente: a única saída a partir daqui está marcada como “violação de contrato”.
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O que acontece depois de assinar um contrato de compra e venda?
As transações imobiliárias são bem mais complexas do que comprar ou vender qualquer outra coisa. Pode ter passado anos à procura da casa dos seus sonhos. Agora que já redigiu o contrato de compra e venda e a sua proposta foi aceite, isso não significa que está prestes a receber as chaves.
Pode demorar semanas ou até meses desde a aceitação do contrato até à finalização da transação. Durante esse tempo, o vendedor e várias partes interessadas têm de colaborar para inspecionar a propriedade, verificar o título e resolver os últimos detalhes do financiamento para concluir a venda.
Depósito de garantia.
Assim que o contrato de compra e venda é assinado e o sinal é depositado, está oficialmente “sob contrato”. Passa a ter o direito legal de adquirir a propriedade (desde que todas as condições do contrato sejam cumpridas). Assinar o contrato de compra e venda e depositar o sinal é muitas vezes referido como mover a venda para o depósito de garantia.
O vendedor pode ter as suas próprias contingências no contrato de compra e venda. Se assim for, essas condições têm o mesmo peso. Se alguma delas não for satisfeita, o contrato pode ser cancelado legalmente pelo vendedor ou por si. Ambas as partes têm de concordar que todas as contingências foram satisfeitas. Caso contrário, o contrato pode ser cancelado.
Pesquisa de título.
Na maioria dos estados, assim que o contrato é assinado, o cheque do sinal é depositado por um terceiro, como um advogado ou uma empresa de títulos e depósitos de garantia. Estes investigam o histórico de propriedade, ou título, do imóvel através de registos públicos. A pesquisa de título confirma que o vendedor tem o direito legal de vender a propriedade e que não há penhoras (reivindicações legais) contra ela.
Inspeção e renegociações.
Logo após o contrato ser assinado, tem o direito de inspecionar a propriedade para garantir que está tudo em ordem. Se a propriedade estiver em boas condições, continue com a transação. Caso contrário, poderá tentar renegociar o preço ou solicitar que o vendedor faça as reparações necessárias.
Financiamento.
Mesmo que tenha tido uma pré-aprovação de hipoteca antes de colocar a propriedade sob contrato, há trabalho adicional a fazer agora que ambas as partes concordaram com o preço e os termos. O credor contrata um avaliador para inspecionar e relatar o valor da propriedade enquanto processa o seu pedido para a aprovação final do empréstimo. Se tudo correr bem, a transação pode seguir para os passos finais.
Inspeção final.
Normalmente, o comprador tem o direito de revisitar a propriedade antes do fecho do negócio. Pode não conseguir fazer uma inspeção completa, mas é importante garantir que nada mudou. Utilize esta verificação final, chamada de visita de acompanhamento, para confirmar que o vendedor realizou todas as reparações acordadas no contrato.
Transferência de dinheiro.
Antes de finalizar a compra da propriedade, organize as suas finanças. Certifique-se de que os fundos do empréstimo estão na conta de depósito de garantia, quer seja na manhã antes de um fecho à tarde ou na tarde antes de um fecho de manhã, para permitir tempo suficiente para o processamento. Isto é crucial — o vendedor não libertará a escritura sem o pagamento integral. Outros custos de fecho podem ter de ser pagos agora. Conheça-os antecipadamente e adicione o montante necessário à conta de depósito de garantia antes da reunião de fecho.
Fecho.
No fecho, assina os documentos que transferem a propriedade, liquida a hipoteca do vendedor e estabelece a sua própria hipoteca. O dinheiro também circula para ajustar impostos sobre a propriedade e contas de serviços públicos. Todos os relatórios finais de inspeção são entregues ao credor e quaisquer taxas de associação de proprietários ou avaliações pendentes são pagas. E — finalmente — recebe as suas chaves.
O que acontece quando um contrato de compra e venda expira?
Não há requisito legal de que um contrato de compra e venda contenha uma data de validade, mas a maioria deles inclui. Alguns contratos também têm uma cláusula de renovação para dar um pouco mais de tempo caso as contingências demorem mais do que o esperado a resolver.
No entanto, por vezes, um contrato de compra e venda expira antes do fecho, por várias razões. Talvez o credor tenha perdido a data de fecho, comprometendo o seu financiamento. Quando o contrato de compra e venda expira, já não há contrato vinculativo que lhe dê o direito de comprar a propriedade. Já não existe um contrato ativo entre si e o vendedor. Isso significa que a venda está perdida? Não necessariamente.
A solução típica é tentar prolongar a data de fecho. Se o credor não tiver aprovado o financiamento até à data de fecho, o vendedor pode concordar em adiar a data para permitir mais tempo para o seu empréstimo ser aprovado — mas não é obrigado a fazê-lo. Se o empréstimo não for aprovado, a venda poderá então cair completamente.
Qualquer atraso no cumprimento do calendário de fecho pode ter sérias consequências. No pior cenário, quando esses atrasos acabam por adiar o contrato para além do seu prazo, pode perder o depósito de sinal (se for o comprador) ou ser processado (se for o vendedor).
Por isso, é crucial incluir cláusulas de contingência bem definidas no contrato de compra e venda — e garantir que a data de validade esteja sempre clara antes de assinar o contrato.
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O que é um contrato de compra e venda de imóveis e como se redige um?
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Um comprador de casa sentado no sofá a rever um contrato de compra e venda no seu portátil
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