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부동산 구매 계약서 작성 방법
주택 판매 및 구매, 개인 재산 처분 등 다양한 상황에서 쓰이는 구매 계약서가 어떻게 구성되는지 알아보고, 계약서에 포함해야 하는 내용을 살펴보세요.
구매 계약서란?
구매 계약서는 판매자와 구매자 간에 구속력 있는 매매 계약을 명시한 법률 문서로, 구매 계약서나 판매 계약서로도 불립니다. 구매 계약서는 오래된 중고차 거래 등 어떤 계약에나 작성할 수 있지만, 대개 일정 금액 이상의 가치가 있는 부동산 거래에 쓰입니다. 일정 금액 이하의 비교적 간단한 거래는 매매 증서나 영수증만으로도 매매가 이루어집니다.
구매 계약서와 매매 증서의 차이점
두 문서는 큰 차이점이 없습니다. 모두 구매자와 판매자가 매매와 관련된 금융 거래를 체결하는 법률 문서입니다. 실제로 두 문서 모두 동일한 언어를 사용하며, 동일한 약관이 포함되어 있을 수 있습니다. 하지만 각 문서의 목적과 거래 시간은 실제로 매우 다릅니다.
구매 계약서는 향후 잠재적 거래를 성사시키기 위해 모두가 준수하거나 완료해야 하는 다양한 조건을 설명하는 구속력 있는 계약서입니다. 이 계약서에는 구매자가 구매에 동의하고 판매자가 판매에 동의하는 조건이 명시되어 있습니다. 부동산 거래(재산 양도 포함)와 사업 자산 거래에 가장 많이 사용됩니다.
반면에 매매 증서는 구매 계약서라기보다는 영수증에 가깝습니다. 이 역시 법률 문서이지만 이미 발생한 매매를 증명하고, 해당 항목의 소유권을 구매자에게 공식적으로 양도합니다. 일반적으로 자동차, 보트, 비행기 등과 같은 개인 자산을 양도할 때 가장 많이 사용됩니다.
부동산 구매 계약서란?
부동산 구매 계약서는 부동산 매매 계약서, 주택 매매 계약서라고도 합니다. 다른 구매 계약서와 마찬가지로, 구매자는 지정된 부동산을 구매하고 판매자는 해당 부동산을 판매하도록 할 의무가 있는 구속력 있는 계약서이며, 매매에 적용되는 약관이 명시되어 있습니다.
이름과 연락처 정보를 포함한 구매자와 판매자 정보, 판매 부동산에 대한 설명, 구매 금액, 보증금 또는 계약 금액을 포함한 대금 정산 방법 및 시기, 양도 방법 및 시기, 효력 발생일, 양 당사자의 서명 등이 포함됩니다.
기본적인 사항 외에도 부동산 거래의 세계는 생각보다 복잡할 수 있습니다.
부동산 구매 계약서에 포함해야 하는 내용
부동산 구매 계약서에는 다음의 추가 정보를 포함해야 합니다.
- 부동산에 대한 법적 설명
- 구매 금액
- 보증금(에스크로)
- 구매자 재정 정보
- 클로징 비용(최종적으로 집을 양도 받을 때 지불하는 금액)을 부담하는 쪽
- 주택 점검 결과
- 판매에 포함된 비품 또는 가전제품
- 판매자가 부담해야 하는 수리 항목
- 판매자가 신고한 환경 위험 요인
- 조건부(매매 진행을 위해 충족되어야 하는 조건)
- 조건부 일정
- 계약이 해지될 수 있는 기타 조건
- 결산 및 소유 날짜
- 만료일
매매 계약에 중요한 2가지 조건부
조건부 조항은 부동산 거래에서 일반적으로 사용되며, 그만한 이유가 있습니다. 매매 계약 조건부는 부동산 계약이 구속력을 갖기 위해 반드시 충족해야 하는 조건입니다. 이러한 조건은 예기치 못한 상황으로부터 구매자와 판매자 모두를 보호하고, 조건이 충족되지 않을 경우 계약을 파기할 수 있는 합법적인 방법을 제공합니다.
구매자 또는 판매자가 계약에 포함할 수 있는 조건부의 유형은 다양하며, 크게 4가지로 나뉩니다.
- 재정 조건부: 구매자가 부동산에 대한 재정을 확보해야 합니다.
- 검사 조건부: 구매자가 주택 검사 결과에 만족해야 합니다.
- 감정 조건부: 주택의 감정가가 구매자가 지불하기로 동의한 금액보다 높거나 같아야 합니다.
- 주택 판매 조건부: 구매자가 현재 주택을 판매할 수 있어야 합니다.
이러한 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 매매가 무산될 수 있지만, 일반적으로 성공적인 거래 성사에 가장 큰 영향을 미치는 2가지 조건부는 만족스러운 주택 검사와 구매자의 재정 능력입니다.
대부분의 구매자는 주택담보대출을 하게 됩니다. 대출 사전 승인을 받았더라도 매매 계약은 대출 기관의 최종 승인을 조건부에 포함해야 합니다. 그래야 거래가 성사되지 않을 경우 발생할 수 있는 법적 결과(보증금 손실 포함)로부터 보호됩니다.
부동산 구매 계약서 작성 방법
부동산 거래 시 구매자의 대리인이 구매 계약서를 작성합니다. 이론적으로는 구매자 또는 판매자가 직접 작성할 수도 있지만, 가급적이면 적격한 전문가의 조언을 받으세요. 표준화된 템플릿을 사용하여 계약서를 작성할 수 있고, 양 당사자의 몇 차례 협상을 거친 후 필요한 모든 요소를 포함하여 전체 계약서를 처음부터 새로 작성할 수 있습니다.
모든 당사자는 거래를 완료하기 위해 서로가 충족해야 하는 조건과 책임을 명확하고 구체적으로 빠짐없이 명시해야 합니다. 이미 계약서에 서명한 후 다른 조건을 협상하는 경우 부가 조항을 추가할 수 있지만, 이 경우 양측 모두 다시 서명해야 합니다.
구매 계약서 도 계약서라는 점을 기억하세요. 구속력 있는 문서를 작성하거나 서명하기 전에 동의하는 내용을 반드시 확인해야 합니다. 계약을 체결하기 전에 항상 법률 전문가에게 최종 검토를 받는 것이 좋습니다.
계약서를 위반하면 그것으로 계약이 종료되므로 신중해야 합니다.
구매 계약 체결 이후 단계
부동산 거래는 다른 어떤 항목을 매매하는 것보다 훨씬 복잡합니다. 몇 년 동안 꿈에 그리던 집을 찾고 구매 계약서를 작성했다고 해서 바로 입주할 수 있는 것은 아닙니다.
계약 수락 후 실제로 거래가 완료되기까지 몇 주 또는 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 이 기간 동안 구매자, 판매자, 제3자 모두가 협력하여 부동산을 검사하고 소유권을 확인하고 최종 자금 조달 절차를 거쳐야 거래를 종결할 수 있습니다.
에스크로
구매 계약서에 서명하고 보증금을 지불하면 공식적으로 '계약이 체결'된 것입니다. 이제 모든 계약 조건이 충족된다는 가정 하에 부동산을 구매할 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다. 구매 계약서에 서명하고 보증금을 지불하면 에스크로로 권리를 이전하게 되는 것입니다.
판매자는 구매 계약서에 조건부를 포함할 수 있습니다. 그렇다면 이러한 조건은 동일한 가중치를 갖습니다. 조건 중 하나라도 만족스럽지 않으면 판매자는 구매자와 마찬가지로 합법적으로 계약을 해지할 수 있습니다. 양 당사자는 모든 조건부가 충족되었다는 데 동의해야 하며, 그렇지 않은 경우 계약을 취소할 수 있습니다.
소유권 조사
미국의 경우 대부분의 주에서는 계약이 체결되면 보증금을 변호사나 소유권 및 에스크로 회사와 같은 제3자에게 예치합니다. 이들은 공공 기록을 보면서 부동산의 소유권 내역을 조사합니다. 소유권 조사를 통해 판매자가 부동산을 판매할 법적 권리가 있는지, 부동산에 대한 유치권(법적 청구권)이 없는지 확인합니다.
검사 및 협상
계약이 체결된 직후, 부동산을 검사하여 모든 것이 정상인지 확인할 권리가 있습니다. 부동산의 상태가 양호한지 확인하고 거래를 진행하세요. 그렇지 않다면 금액을 재협상하거나 판매자에게 필요한 수리를 요청할 수 있습니다.
자금 조달
부동산을 계약하기 전에 주택담보대출 사전 승인을 받았더라도 양 당사자가 금액과 조건에 동의했으므로 추가로 해야 할 일이 있습니다. 대출 기관은 최종 대출 승인 신청을 처리하는 동안 감정인과 협력하여 부동산의 가치를 심사합니다. 모든 것이 잘 해결되어야 거래가 최종 단계로 넘어갑니다.
최종 점검
구매자는 거래가 성사되기 직전에 부동산을 재점검할 권리가 있습니다. 완벽하게 점검할 수는 없지만, 부동산에 변경된 사항이 없는지 확인해야 합니다. 이 최종 점검을 통해 판매자가 계약에 따라 동의한 모든 수리를 완료했는지 확인하세요.
대금 지불
클로징 진행 전에 대금을 마련하세요. 충분한 처리 시간을 확보하기 위해 오후 클로징 전 오전 또는 오전 클로징 전 오후에 에스크로 계좌에 대출금을 지불하도록 준비합니다. 이는 매우 중요합니다. 전액을 지불하지 않으면 판매자는 소유권을 이전하지 않습니다. 다른 클로징 비용은 바로 지불해야 할 수도 있습니다. 클로징 비용을 미리 파악하고 클로징 약속 전에 에스크로 계좌에 충분한 자금을 넣어두세요.
클로징
클로징 시 실제로 부동산 소유권을 이전하는 문서에 서명하고, 판매자의 주택담보대출을 상환하고, 주택담보대출을 설정합니다. 재산세와 공과금을 비례 정산하기 위해 필요에 따라 추가 금액이 발생합니다. 최종 점검 보고서가 대출 기관에 전달되고 미납된 주택소유자협회 회비 또는 평가금이 납부됩니다. 그래야 최종적으로 입주가 가능하게 됩니다.
구매 계약 만료 시 발생하는 일
구매 계약서에 만료일이 포함되어야 한다는 법적 요건은 없지만, 대부분은 만료일이 포함되어 있습니다. 어떤 계약서에는 조건부를 해결하는 데 예상보다 오래 걸리는 경우에 대비하기 위한 갱신 조항이 포함되어 있습니다.
하지만 다양한 이유로 인해 클로징이 일어나기 전에 매매 계약이 만료되는 경우도 있습니다. 예를 들어, 대출 기관이 클로징 날짜를 놓쳐서 자금 조달에 차질이 생겼을 수도 있습니다. 매매 계약이 만료되면 더 이상 부동산을 구매할 수 있는 권리를 부여하는 구속력 있는 계약이 존재하지 않습니다. 구매자와 판매자는 더 이상 서로 유효한 계약을 체결하고 있지 않은 것입니다. 이대로 매매가 끝나는 것일까요? 그렇지는 않습니다.
해결책은 클로징 날짜를 연장하는 것입니다. 대출 기관이 클로징 날짜까지 자금 조달을 승인하지 않은 경우, 판매자는 대출이 가능할 때까지 시간을 더 확보하기 위해 날짜를 미루는 데 동의할 수 있지만 반드시 그럴 필요는 없습니다. 대출이 승인되지 않으면 매매는 완전히 무산됩니다.
클로징 일정이 지연되면 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 이러한 지연으로 인해 계약이 만료된다면 최악의 경우 구매자는 보증금을 잃고 판매자는 소송을 당할 수 있습니다.
이러한 이유로 구매 계약서에 철저한 조건부 조항을 설정하는 것이 매우 중요하며, 계약을 체결하기 전에 항상 만료일을 명확히 명시해야 합니다.
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계약서를 전송한 후에도 해당 계약서를 관리할 수 있습니다. 주석을 추가하여 계약서를 관리하는 방법을 확인해 보세요.
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